רקע
"דירה בהנחה" או בשמה המקורי – "מחיר למשתכן", היא תוכנית ממשלתית שהוקמה כדי להוריד את מחירי הדירות לצעירים, זוגות צעירים ומשפחות עם ילדים. במסגרת התוכנית, המדינה משווקת דירות במחיר נמוך יותר משוק השוק החופשי, על ידי הצעת מכרזים בהם רק אנשים העומדים בתנאים מסוימים (כגון, משפחות צעירות, רווקים עם קריטריונים כלכליים מסוימים) יכולים להשתתף. המטרה של התוכנית היא להקל על הנגישות לדירות במחירים שיכולים להיות נמוכים במידה ניכרת משוק הנדל"ן הרגיל.
האם ישראליים תושבי חוץ לצרכי מס יכולים ליהנות ממחיר למשתכן / דירה בהנחה?
כיום, בהתאם לתנאי הזכאות שפרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מי שזכאי להשתתף בדירה בהנחה צריך להיות "אזרח ישראל" בלבד, ולא דווקא "תושב ישראל" לצרכי מס הכנסה ו/או ביטוח לאומי – כך למעשה תנאיי הזכאות היום, אינם מבחינים בין תושב ישראל לתושב חוץ.
להגדרות המלאות כפי שפורסמו על-ידי רמ"י ראו גם כאן:
https://apps.land.gov.il/CouncilDecisions/#/main
כלומר, אדם שעזב את מדינת ישראל ללא כוונה לחזור, ניתק תושבות בביטוח לאומי ומס הכנסה, וכך גם לא משלם מיסים וביטוח לאומי בישראל, יכול להשתתף בפרויקט דירה בהנחה וליהנות מהטבה של מאות אלפי שקלים, כל עוד הוא רק מחזיק באזרחות ישראלית.
מדינת ישראל יכלה הייתה בקלות להוציא ממעגל הזכאים את אותם תושבי חוץ שאינם משלמים מיסים וביטוח לאומי בישראל, וזאת אילו רק הייתה קובעת כתנאי הסף לקבלת / חידוש אישור זכאות, כי על המועמדים לצרף אישור מעמד מביטוח לאומי אשר מעיד על היותם תושבי ישראל לצרכי ביטוח לאומי (לכל הפחות).
מהן השלכות המס של תושב חוץ שזכה במחיר למשתכן / דירה בהנחה?
מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מעניק היום הטבה ייחודית במס רכישה ליחיד תושב ישראל לצרכי מס בלבד בגין רכישת דירת מגורים יחידה.
נכון לשנת 2025, מדרגות המס שיחיד תושב ישראל לצרכי מס זכאי להן ברכישת דירת מגורים יחידה הם:
| שווי הנכס | מס רכישה |
| עד 1,978,745 ש"ח | 0% |
| מ – 1,919,155 ₪ ועד ₪2,347,040 | 3.5% |
| מ- 2,347,040 ₪ ועד ₪6,055,070 | 5% |
| מ- 6,055,070 ₪ ועד ₪20,183,565 | 8% |
| מעל ₪20,183,565 | 10% |
לעומת זאת, תושב חוץ לצרכי מס אשר רוכש דירת מגורים בישראל, גם אם בידיו היא דירת מגורים יחידה (ללא קשר אם הדירה בישראל או מחוץ לישראל), יהיה חייב במס רכישה לפי הדרגות הבאות:
| שווי הנכס | מס רכישה |
| עד 6,055,070 ש"ח | 8% |
| מעל 6,055,070 ש"ח | 10% |
לצורך ההמחשה – על דירה יחידה בישראל בשווי 3,000,000 ש"ח, ישלם תושב ישראל מס רכישה בגובה של 45,538 ש"ח, בעוד שתושב חוץ ישלם על אותה דירה בדיוק מס רכישה בגובה של 240,000 (הפרש של כ- 200,000 ש"ח).
מס שבח
בעת מכירת הדירה – תושב חוץ לצרכי מס, שירצה ליהנות מפטור ממס שבח, יידרש להוכיח למיסוי מקרקעין כי אין ברשותו דירת מגורים אחרת במדינת התושבות שלו.
חשוב מאוד לדעת!
כאשר יחיד מתגורר מחוץ לישראל תקופה ממושכת, ומעוניין כעת לרכוש דירה ראשונה בישראל – אף על פי שלא ניתק תושבות באופן רשמי מול ביטוח לאומי ומס הכנסה, ייאלץ לשלם או לכל הפחות להיות חשוף לתשלום מס רכישה לפי מדרגות המס הגבוהות החלות על תושבי חוץ.
מהצד השני, ככל שיחיד כאמור מעוניין לטעון כי הוא דווקא נשאר תושב ישראל לצרכי מס, על אף שהייה ממושכת מחוץ לישראל, וככזה הוא זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה מוטבות – עליו לזכור כי בהיותו נוקט בעמדה לפיה הוא מעולם לא ניתק תושבות, ככל הנראה עליו יהיה לדווח ולהשלים מס הכנסה על הכנסותיו מכל המקורות ומכל העולם במהלך שהותו בחו"ל, וזאת לפי הדין הפנימי בישראל המטיל חובת מס לפי שיטה טריטוריאלית ופרסונאלית.